Eurostat je nedavno objavio da je u četvrtom tromjesečju 2022. Hrvatska bila zemlja s najvećim godišnjim porastom cijena nekretnina u cijeloj Europskoj uniji. Cijene nekretnina u Hrvatskoj su tako u četvrtom tromjesečju (kvartalu) 2022. bile 17,3% više u odnosu na cijene iz četvrtog tromjesečja u godini ranije, 2021. U usporedbi s trećim tromjesečjem 2022., cijene su u četvrtom tromjesečju 2022. bile 4,7% više. Na razini EU je porast cijena u četvrtom tromjesečju iznosio „samo“ 3,6% u odnosu na četvrto tromjesečje 2021.

DZS-ov indeks cijena stambenih objekata nam priča sličnu priču. Na sljedećem grafikonu je prikazano kretanje cijena stambenih objekata u Hrvatskoj, Zagrebu i na Jadranu od 2002. do 2022. (podaci za 2022. su za prva tri tromjesečja, odnosno za mjesece od siječnja do rujna)

Slika 1 – kretanje cijena stambenih objekata u Hrvatskoj, Gradu Zagrebu i na Jadranu od 2002. do 2022., prosječna cijena iz 2015. predstavlja razinu 100

Izvor: HNB prema podacima DZS-a, 2023.

Prosječna cijena nekretnina za sve tri regije je u 2015. postavljena na razinu 100, a razine cijena iz ostalih godina se tumače u odnosu na prosjek cijena iz 2015. Vidimo tako da su cijene u Zagrebu od 2015. do 2022. kontinuirano rasle, kao i da je prosječna cijena nekretnine u 2022. (u prvih 9 mjeseci) bila gotovo 80% viša u odnosu na prosjek iz 2015. (indeks za Grad Zagreb je došao do razine od 180, što je 80% više u odnosu na razinu od 100 iz 2015.) Slična, iako nešto blaža kretanja zabilježena su i na Jadranu, kao i u cijeloj Hrvatskoj. Na razini zemlje su cijene u prvih devet mjeseci 2022. bile oko 60% više u odnosu na prosjek cijena iz 2015.

Jedna od glavnih faktora koji objašnjava kretanja cijena nekretnina u Hrvatskoj je poslovni ciklus, odnosno izmjena faza gospodarske ekspanzije i recesije. Porast cijena do 2007. odgovara razdoblju ekspanzije – BDP  je rastao, stopa nezaposlenosti se smanjivala i rasle su nominalne plaće. Više nominalne plaće, kao i više ljudi koji rade su pak doveli do rasta cijena nekretnina – kako plaće rastu, ljudi si mogu priuštiti veće rate kredita, pa su spremni platiti veću cijenu za istu nekretninu. Uz to, pad kamatnih stopa na stambene kredite od 2000. do 2007. još je jedan faktor koji je omogućio porast cijena nekretnina jer je ljudima smanjio rate kredita i omogućio im dizanje većih iznosa kredita, odnosno omogućio im je da plate veći iznos za kupnju nekretnine.

Suprotan trend je vidljiv od 2008. do 2015., kada su cijene padale. Ovo razdoblje odgovara razdoblju šestogodišnje recesije kroz koju je prošlo hrvatsko gospodarstvo, koje je bilo obilježeno dugotrajnim padom proizvodnje (BDP-a) i velikim rastom nezaposlenosti. Naravno, ovo nisu jedini faktori koji su utjecali na kretanje cijena nekretnina u ovom razdoblju – primjerice, kamatne stope na stambene kredite su u tom razdoblju porasle.

Što je s razdobljem od 2015. do 2022., koje je odredilo današnje, za hrvatsku povijest nikada više cijene nekretnina? Ovdje možemo izdvojiti nekoliko faktora – prvo, krajem 2014. Hrvatska izlazi iz dugogodišnje recesije i započinje nova faza ekspanzije. BDP je rastao, kao i nominalne plaće. Prosječna je neto plaća na razini RH u 2022. iznosila 1016 eura, dok je u 2015. ona iznosila 742 eura, što je porast od oko 37%. U Zagrebu je prosječna neto plaća porasla s 879 eura u 2015. na 1178 eura u 2022., što je rast od 34%. Veće plaće povećavaju kreditnu sposobnost i omogućuju ljudima otplatu većih rata kredita, što se prelilo i na rast cijena nekretnina jer su ljudi bili spremni platiti više za nekretninu.

No, rast nominalnih plaća ne može objasniti cijeli porast cijena nekretnina. Cijene nekretnina su u Zagrebu porasle gotovo 80%, dok su plaće rasle osjetno nižih 34%. Na razini Hrvatske je razlika nešto manja, cijene nekretnina su porasle oko 60% dok su plaće rasle 37%. Drugi ključan faktor koji objašnjava rast cijena nekretnina je jaka ekspanzivna monetarna politika od strane ECB-a. I prije nego što smo uveli euro, kada je ECB postala naša središnja banka, monetarna politika ECB-a imala je velik utjecaj na kamatne stope u Hrvatskoj. ECB je od kraja 2008. pa sve do sredine 2022. provodio izrazito ekspanzivnu monetarnu politiku. Iako ECB ne kontrolira direktno kamatne stope na kredite u bankama, njegova monetarna politika, odnosno kamatna stopa koju određuje ECB, ima velik utjecaj na kamatne stope po kojima se krediti nude građanima i poduzećima. Stoga je ECB ekspanzivnom monetarnom politikom, odnosno smanjivanjem kamatnih stopa, postigao i smanjenje kamatnih stopa na kredite, a to uključuje i stambene kredite. Mehanizam preko kojeg ECB utječe na kamatne stope na kredite s kojima se suočavaju građani kada žele uzeti stambeni kredit u banci je kompleksan i zaslužuje zaseban tekst, a ovdje ćemo samo prikazati kamatne stope na nove stambene kredite u Hrvatskoj da potvrdimo njihovu povijesno nisku razinu u razdoblju od 2015. do 2022.

Kamatne stope na stambene kredite kućanstvima, mjesečni prosjeci kamatnih stopa na nove kredite u pojedinom mjesecu, od prosinca 2011. do veljače 2023.

Izvor: HNB (2023.)

Ovaj nam grafikon otkriva drugi uzrok bujanja cijena nekretnina od 2015. do 2022. – kamatne stope na nove stambene kredite su polako padale iz mjeseca u mjesec. Kako su kamatne stope padale (što je povezano s ekspanzivnom monetarnom politikom ECB-a), građani su mogli uzimati sve veće i veće iznose kredite a otplaćivati istu ratu kredita, što se također (kao i porast plaća) prelilo na više cijene nekretnina. Pogledajmo kako niža kamatna stopa utječe na ratu kredita koju netko plaća, odnosno anuitet. Anuitet i rata nisu ista stvar, a ono što kolokvijalno zovemo „rata“ kredita je često anuitet. Za potrebe ovog teksta nije pretjerano bitno raditi razliku između to dvoje, odnosno rata i anuitet nam predstavljaju istu stvar (iznos koji se plaća banci svaki mjesec radi otplate kredita), a o razlikama možete više saznati ovdje.

Recimo da osoba uzima kredit od 100 000 eura na 30 godina. Ako kamatna stopa iznosi 5%, mjesečni anuitet za otplatu tog kredita iznosi oko 537 eura. Ako kamatna stopi iznosi 2,5%, mjesečni anuitet za otplatu istog tog kredita iznosi 395 eura. Iznos posuđenog novca (glavnice) je isti i u oba slučaja iznosi 100 000 eura, a razlika od 142 eura mjesečno predstavlja višu kamatu koja se plaća banci ako je kamatna stopa 5, a ne 2,5%. Dakle, osoba koja je kredit od 100 000 eura na rok od 30 godina uzela po kamatnoj stopi od 2,5% svaki mjesec otplaćuje 142 eura manje u odnosu na osobu koja je isti iznos posudila na istih tih 30 godina, ali po kamatnoj stopi od 5%.

Nadalje, što je bitno za objašnjenje rasta cijena nekretnina, onaj tko je mogao i želio otplaćivati anuitet od 537 eura mjesečno kroz 30 godina je pri kamatnoj stopi od 2,5% mogao uzeti kredit od 136 tisuća eura. Dakle, anuitet od 537 eura mjesečno odgovara kreditu na 30 godina u iznosu od 100 000 eura ako je kamatna stopa 5%, ali ako je kamatna stopa 2,5% za isti mjesečni trošak od 537 eura osoba može uzeti kredit od znatno viših 136 tisuća eura jer plaća manju kamatu.

Niže kamatne stope su stoga dovele do toga da ljudi uzimaju veće kredite, kao i toga da si veći broj ljudi uopće može priuštiti uzimanje kredita za kupnju nekretnine, što je dovelo do rasta cijena nekretnina. Uz to, kamatne stope nisu bile povijesno niske samo na stambene kredite, već i na štednju kućanstava.

Kamatna stopa na oročene depozite kućanstava od prosinca 2011. do veljače 2023., mjesečni prosjeci za nova oročenja

Izvor: HNB (2023.)

Kakve veze imaju kamatne stope na oročene depozite (štednju u bankama) s cijenama nekretnina? Zbog toga što su kamatne stope bile na povijesno niskim razinama, praktički 0 posto, štednja se iz banaka preselila u nekretnine. Ako banka plaća godišnju kamatnu stopu opasno blizu 0 posto na našu štednju, to demotivira ljude da štede u banci. Zbog toga su ljudi tim novcem kupovali nekretnine, što im je povećavalo cijenu. Ovo je bilo posebno izraženo nakon sezone, kada bi (naravno, riječ je o malom postotku populacije) dio stanovništva koji je jako dobro zaradio u sezoni tražio način da svoj novac dodatno oplemeni. Kako su banke plaćale kamatnu stopu blizu 0%, jedna od logičnih investicija sa stopom povrata većom od nule bile su nekretnine.

Još neki bitni faktori kojima možemo pripisati ovakav porast cijena nekretnina su kupnje od strane stranih državljana i APN-ovi subvencionirani stambeni krediti. Što se tiče kupnje hrvatskih nekretnina od strane stranih (EU) državljana, ovo lako moguće predstavlja jedan od najštetnijih aspekata i najvećih troškova hrvatskog pridruživanja Europskoj uniji (ovo pak ne znači nužno da je pristupanje EU sveukupno bila loša odluka, samo je ovo jedan od minusa). Strani državljani, s puno većim nominalnim plaćama i bogatstvom u odnosu na domaće stanovništvo, su u hrvatskim nekretninama vidjeli priliku za investiciju s dobrim povratom (jeftina kupnja danas i skuplja prodaja kada cijena poraste, kao i iznajmljivanje tih nekretnina), kao i relativno jeftine vikendice na jadranskoj obali.

Radi ovog su trenda također profitirale i domaće agencije za nekretnine. Veća potražnja, odnosno više kupaca, znači više transakcija na koje se naplaćuje posrednička provizija. Uz to, inozemna potražnja je dovela i do većih cijena, a stranci su u prosjeku kupovali skuplje nekretnine u odnosu na kupnje realizirane od strane domaćeg stanovništva, što također povećava provizije. Jedinice lokalne samouprave na području na kojem se kupljena, odnosno prodana nekretnina nalazi su također „profitirale“ u obliku većeg prihoda od poreza na promet nekretnina, koji se trenutno plaća po stopi od 3%.

S druge strane, posljedice po mladu populaciju su katastrofalne. Na tragu načina života i sustava koji prevladava u zapadnoj Europi, nekretnine su postepeno postale nepriuštive velikom postotku mlade populacije. Ovo je posebno izraženo u turističkim središtima, u kojima je mogućnost iznajmljivanja apartmana turistima i pogurala cijene nekretnina prema gore i smanjila ponudu nekretnina domaćoj populaciji. Rasprodaja stambenih nekretnina stranim državljanima je također povećala cijene nekretnina i smanjila stambeni fond dostupan za iznajmljivanje ili prodaju domaćem stanovništvu. To mlađu populaciju, koja ionako ima premalo djece da se izbjegne demografsko propadanje, stavlja u još gori položaj što se tiče osnivanja vlastite obitelji. Velik postotak mladih je osuđen na život kod roditelja ili u najmu, naravno uzimajući u obzir da je i cijena najma porasla.

Poslovni dnevnik je krajem prošle godine prenio da „Cijene kvadrata u Splitu rastu već neko vrijeme i gotovo je nemoguće pronaći kvadrat stana za manje od 3.000 eura“. Prosječna plaća u Splitsko-dalmatinskoj županiji je 2020. iznosila 809 eura. DZS još nije objavio novije podatke, ali znamo da je na razini cijele Hrvatske prosječna neto plaća od 2020. do 2022. porasla 13,1%. Ako uvećamo prosječnu plaću u Splitsko-dalmatinskoj županiji za taj postotak, dobivamo iznos od 915 eura neto. Možemo pretpostaviti i da je prosječna plaća u gradu Splitu veća od prosjeka županije (nažalost, podaci na razini gradova nisu javno dostupni) i pretpostaviti da je prosječna neto plaća u Splitu 2022. iznosila 1000 eura.

Ako osoba s plaćom od 1000 eura u Splitu želi kupiti stan od 40 kvadrata po cijeni od 3000 eura po kvadratu, treba joj kredit od 120 000 eura. Najniža kamatna stopa koja se trenutno (još oko desetak dana, ali je moguće da će se rok produljiti zbog slabijeg ovogodišnjeg odaziva na APN) može dobiti na stambeni kredit je putem APN-a u PBZ-u i iznosi 3,12%. Prema kreditnom kalkulatoru, kredit od 120 000 eura na rok od 30 godina s kamatnom stopom od 3,12% znači otplatu anuiteta od 513,72 eura svaki mjesec. Odnosno, osoba s plaćom od 1000 eura u Splitu treba davati više od 50% svoje plaće za otplatu tog kredita. No, osoba s plaćom od 1000 eura ne može dobiti tako velik kredit jer nema dovoljno veliku kreditnu sposobnost – mora joj ostati zakonom propisan iznos za podmirivanje minimalnih troškova života. Stoga si čak ni osoba s prosječnom plaćom u Splitu ne može priušiti takvu nekretninu. Naravno, ovo je procjena prosječne plaće, stvarna je prosječna plaća u Splitu možda nešto veća, ali sigurno ne iznosi 1200 eura. Nepotrebno je naglašavati da većina ljudi ima plaću koja je niža od prosječne.

Redovna (bez APN-a) efektivna kamatna stopa koju PBZ trenutno nudi na stambene kredite iznosi 4,05%. Stoga će uskoro (bez APN-a) anuitet za isti taj kredit od 120 000 eura umjesto 513,72 eura iznositi 576,36 eura, koliko već i iznosi za sve one koji nekretninu ne mogu kupiti preko APN-a. Subvencionirani stambeni krediti putem APN-a (Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama) još su jedan od razloga zašto su cijene nekretnina u Hrvatskoj toliko visoke. Primjerice, zaprimanje zahtjeva za subvencioniranim kreditima je ove godine započelo 20.3. i traje otprilike mjesec dana od tog datuma. Ova godina je bila posebno burna zbog najave da je riječ o zadnjoj godini kada će subvencionirani krediti putem APN-a biti dostupni. To je kreiralo kaos na tržištu – u kratkom razdoblju prije početka APN-a puno je ljudi htjelo kupiti nekretninu, stoga su prodavatelji nekretnine bili u povoljnoj situaciji jer su se kupci međusobno nadmetali višim ponudama. Potražnja koncentrirana u kratkom vremenskom razdoblju tako je dovela do dodatnog porasta cijena nekretnina i lako moguće ostavila cijeli iznos APN-ove subvencije u džepu prodavatelja umjesto da pomogne kupcu. Ovime se ne implicira da su subvencionirani APN krediti u potpunosti štetni i da je riječ o potpuno pogrešnoj ekonomskoj politici i državnoj intervenciji, pogotovo jer se nisu uzela u obzir događanja u ranijim godinama, samo daje komentar na ovogodišnja kretanja u kontekstu ovogodišnjeg APN-a.

Da sumiramo, nabrojali smo šest bitnih uzroka rasta cijena nekretnina u razdoblju od 2015. do 2022. (i rane 2023.):

1. rast nominalnih plaća, koji je ljudima omogućio uzimanje većih kredita pri istim kamatnim stopama
2. smanjenje kamatnih stopa na stambene kredite i njihove povijesno niske razine, koje su ljudima omogućile uzimanje većih kredita za istu plaću koju imaju i isti anuitet koji plaćaju
3. niske (gotovo nulte) kamatne stope na štednju u bankama, što je ljude potaknulo da štede u nekretninama umjesto u banci
4. rasprodaja nekretnina strancima
5. kupovina nekretnina od strane domaćih rezidenata koji nakon profitabilne sezone kupuju nekretnine
6. APN-ovi subvencionirani stambeni krediti

Time's up