U ovom tekstu analiziramo kretanje traženih cijena nekretnina u Hrvatskoj na temelju podataka iz oglasa. Za analizu i tekst su zaslužni Filip Aleksić, Stipe Bumber, Mate Papak, Niko Perica i Vice Perica, kojima zahvaljujemo na trudu oko preuzimanja podataka i analize.
Kakvo je stanje s cijenama nekretnina u Hrvatskoj? U ovom tekstu možete vidjeti “živi” empirijski primjer deskriptivne analize nekretnina na hrvatskim podacima.
Na kružnom dijagramu su prikazani prikupljeni podaci o nekretninama. Analizom je obuhvaćeno malo manje od 10 000 stanova, a na kružnom dijagramu možete vidjeti njihovu raspoređenost prema županijama. Podaci su skinuti s https://besplatnioglasi.eu/. Odnosno, riječ je o traženim cijenama po kvadratu prikupljenim iz oglasa.
Na grafikonu je prikazano 5 najzastupljenijih županija u našem datasetu. Razlog zašto je Primorsko-goranska županija najzastupljenija je zbog toga što određena agencija za nekretnine automatski prebacuje oglase na https://besplatnioglasi.eu/. Stoga je unatoč tome što Primorsko-goranska županija nije najveća prema broju stanovnika broj oglasa unutar te županije bio najveći.
Za tumačenje violinskog dijagrama prikazanog u nastavku teksta potrebno je razumjeti kako izgleda i čemu služi box-plot grafikon. Ukratko, hipotetski box-plot grafikon s traženim cijenama nekretnina u nekoj županiji izgleda ovako:
Na ovom proizvoljnom primjeru prvi kvartil iznosi 2000 eura po kvadratu. Taj se podatak interpretira kao da je tražena cijena po kvadratu u određenoj županiji bila 2000 eura ili manje u 25% svih oglasa, dok je u preostalih 75% oglasa ona bila viša od 2000 eura po kvadratu. Medijan iznosi 2500 eura po kvadratu, što se interpretira kao da je tražena cijena po kvadratu bila 2500 eura ili manje u 50% svih oglasa, dok je sukladno tome u preostalih 50% oglasa ona bila viša od 2500 eura. Treći kvartil interpretira se na sličan način – tražena je cijena bila 3000 eura ili manje po kvadratu u 75% svih oglasa, dok je preostalih 25% oglasa imalo traženu cijenu veću od 3000 eura po kvadratu.
Unutar violinskog grafa (prikazan ispod) je prikazan box-plot grafikon koji prikazuje prvi kvartil, medijan i treći kvartil. Širina violinskog grafa prikazuje okvirnu najčešću cijenu stana – na mjestima gdje je grafikon najširi bilo je najviše traženih cijena u tom iznosu. Točkice prikazuju outliere po županijama, odnosno cijene stanova koje su atipične za određenu županiju jer jako odstupaju od prosječne cijene. Primjerice, sve cijene veće od 5000€ po kvadratu su bile outlieri u svim županijama.
Pogledom na grafikonu možemo zaključiti da je većina medijalnih cijena iznosila oko 2500€ po kvadratu, osim u Zadarskoj županiji gdje je bila nešto viša.
Idući nam grafikon prikazuje trend kretanja traženih cijena kroz vrijeme. Na y-osi nam je prikazana Cijena kvadrata u €, a na x-osi vrijeme po mjesecima kroz prošlu i tekuću godinu. Ono što možemo zabilježiti je da je tražena cijena kvadrata u Hrvatskoj u prosjeku porasla s negdje 2880€ na 3300€.
Što se tiče cijele Hrvatske, na karti je prikazana prosječna cijena stana kvadrata po županijama. Sivo obojane županije nemaju niti jedan dostupan podatak o stanovima, dok županije čiji je naziv na karti napisan zelenim fontom imaju reprezentativnije uzorke od preko 50 stanova po županiji. Ono što možemo zaključiti jest da Grad Zagreb u prosjeku ima niže tražene cijene stanova od svih županija u Dalmaciji, Istri i Primorju. Vukovarsko-Srijemska imala je samo jedan zabilježen stan u ponudi.
Ako promotrimo cijene stanova u zagrebačkim kvartovima (idući grafikon), u Zagrebu je najskuplji kvart Trešnjevka-Jug s prosječnom traženom cijenom od 3499,8€ po m2, a prati ju Gornji grad s 3197,7€ po kvadratu. Ono što možemo zaključiti jest da Trešnjevka-Jug čini zasebnu mikrolokaciju po svojoj cijeni stanova jer veoma jako odskače od ostatka Zagreba.
Uz navedene smo grafikone napravili i analizu opisa stanova i toga što oni točno nude te smo po opisima u oglasima pokušali identificirati što najznačajnije utječe na cijenu stana. Riječi koje su se najčešće pojavile u oglasima stanova su parking, terasa, more i prizemlje. Naša incijativa je bila podijeliti stanove u dvije skupine, one koji imaju određeni sadržaj naveden u oglasu i one koji nemaju, npr. stanovi s parkingom i bez parkinga, te onda utvrditi kolika je u prosjeku razlika u cijeni kvadrata stanova koji imaju i nemaju parking. Ovo su naši zaključci:
– Stanovi koji su bili blizu mora su u prosjeku bili skuplji između 693€ i 787€
– Stanovi koji imaju parking su u prosjeku bili skuplji između 357€ i 449€
– Stanovi s terasom su u prosjeku skuplji između 511€ i 606€
– Stanovi koji su u prizemlju su u prosjeku skuplji između 113 € i 212€.
Analizu i tekst su složili Filip Aleksić, Stipe Bumber, Mate Papak, Niko Perica i Vice Perica. Cijelu analizu u rmarkdownu možete vidjeti na: https://github.com/aleksicfilip/Hakiranje-nekretnina/tree/main/code
Nema komentara