Grafikon 1.: Veza između prosječne cijene novih stanova/m²  i broja izdanih građevinskih dozvola

Izvor: DZS

U našem tekstu o korelaciji smo ukratko opisali što je korelacija. Za potrebe ove analize ćemo se samo toga podsjetiti. Korelacija je, u statistici, opis ovisnosti između dviju ili više statističkih varijabli, koji često nije potpuno precizan i obuhvaća iznimke, ali daje mogućnost predviđanja vrijednosti jedne varijable na temelju poznavanja vrijednosti druge varijable (Hrvatska enciklopedija).

S ovom definicijom na umu, možemo pogledati grafikon na kojem je na x – osi prikazano kretanje prosječnih cijena novih stanova po m² (nezavisna varijabla) u razdoblju od 2010. do 2023. godine, dok je na y – osi prikazano kretanje broja izdanih građevinskih dozvola (zavisna varijabla) u istom promatranom razdoblju u Republici Hrvatskoj.

Iz prikaza na grafikonu je očita i vidljiva pozitivna veza između zavisne i nezavisne varijable. U prijevodu, što je prosječna cijena novih stanova po m² u Hrvatskoj veća, to je broj izdanih građevinskih dozvola veći. Zašto je tome tako?

Jedan od razloga je taj da dio populacije želi vlastitu nekretninu pa se odlučuje na gradnju svoje nekretnine kako cijene kvadrata rastu, no taj dio utjecaja na broj izdanih građevinskih dozvola je minimalan. Veći utjecaj imaju građevinski investitori, koji u većim cijenama vide priliku za dodatnu zaradu. Naime, kao što nam je poznato i vidljivo na Grafikonu 2. prosječne cijene novih stanova po kvadratnom metru u Hrvatskoj su zadnjih godina kontinuirano u porastu.

Grafikon 2.: Prosječne cijene novih stanova po m² u Republici Hrvatskoj

Izvor: DZS

Iako je veza na Grafikonu 1 pozitivna i relativno snažna, treba imati na umu da je isključivo na temelju grafičke analize nemoguće utvrditi u kojoj mjeri veće cijene kvadrata izravno uzrokuju izdavanje većeg broja građevinskih dozvola.

Primjerice, jedan faktor koji bi mogao uzrokovati pozitivnu vezu između ove dvije varijable je i ekonomski ciklus – u fazi ekspanzije više se gradi (izdaje se više građevinskih dozvola), a ujedno i cijene nekretnina rastu zbog toga što ljudima rastu plaće, što se prelijeva u mogućnost plaćanja većih cijena po kvadratu.

No, s obzirom na kontinuirani rast prosječnih cijena novih stanova u Hrvatskoj posljednjih godina i očekivanja da će se taj trend nastaviti, građevinski sektor je u procvatu. U puno dijelova Lijepe naše možemo primijetiti kako se negdje gradi nova zgrada, a za gradnju nove zgrade je potrebna i građevinska dozvola bez koje ta zgrada nije legalno izgrađena.

To je sigurno jedno od objašnjenja prisutnosti pozitivne veze između prosječne cijene novih stanova po m² i broja izdanih građevinskih dozvola. S obzirom na očekivanja o porastu prosječnih cijena stanova kroz godine, građevinski investitori vide priliku za zaradu i kreću u poslovne poduhvate gradnje, a samim time raste potražnja za građevinskim dozvolama.